Un bail viticole de petite parcelle en Champagne incarne une exception dans le droit. Effectivement, ce contrat diffère du régime applicable aux baux ruraux. En réalité, l’article L 411-3 pose certaines dérogations par rapport aux dispositions prévues pour les baux ruraux. Vous voulez en savoir davantage sur le sujet dans l’optique de conclure un bail viticole de petite parcelle en Champagne ? Découvrez alors tout de suite un éclairage sur la question grâce au cabinet Marion Poirier Avocat !
Les parcelles concernées
Vous vous demandez si votre terrain est concerné par le bail viticole de petite parcelle en Champagne ? C’est effectivement la première question logique, qui pourrait vous venir à l’esprit. Afin de vous donner la réponse la plus complète possible, distinguons alors trois zones : la Marne, l’Aube et l’Aisne. Comme vous le verrez, la notion de « petite parcelle » a évolué différemment dans le temps, d’une région à l’autre. Apportons sans plus attendre davantage de précisions.
La Marne
Votre terrain se situe dans la Marne ? Il se voit alors concerné par le bail viticole de petite parcelle en Champagne s’il fait maximum 20 ares. Pour préciser, l’arrêté du 18 août 2015 définit cette limitation.
Toutefois, notez que la superficie maximum a évolué dans le temps. Elle était auparavant fixée à 10 ares pour les parcelles de vignes et de terres à vignes (arrêté du 5 novembre 1975). Et encore avant, l’arrêté du 18 janvier 1951 posait cette limite à 30 ares.
L’Aube
Vous avez un ou plusieurs terrains dans le département de l’Aube ? De manière similaire, il se voit soumis au bail viticole de petite parcelle en Champagne si sa superficie atteint maximum 20 ares. Cette fois, c’est l’arrêté du 17 août 2015, qui définit cette règle.
En revanche, il n’en a pas toujours été ainsi. L’arrêté antérieur du 2 août 2013 prévoyait une limite de surface de 10 ares. Celui qui le précédait (arrêté n°87-5394 du 4 décembre 1987) prévoyait, quant à lui, une limite de 7,5 ares. Et encore auparavant, 30 ares constituaient la superficie maximale (arrêtés du 29 juin 1968 et du 7 juillet 1977).
L’Aisne
Vous possédez un terrain dans l’Aisne ? Selon l’arrêté du 31 mai 1996 (art 6), se rapportant au vignoble, il serait concerné par le bail viticole de petite parcelle en Champagne si sa surface ne dépasse pas 20 ares. En revanche, aucune limite n’était fixée par l’arrêté du 22 décembre 1976 (article 8).
Les autres conditions
Pour bénéficier d’un bail de petite parcelle en Champagne, d’autres conditions doivent être réunies. Effectivement, la superficie n’est pas le seul critère à prendre en compte. En l’occurrence, pour y être éligible, votre parcelle ne doit ni constituer un corps de ferme (ensemble cultural autonome) ni une partie essentielle de l’exploitation du preneur.
Par exemple, un tel bail ne pourra pas être conclu pour une parcelle enclavée dans celle du locataire, pour une parcelle indispensable à un réseau d’irrigation ou encore pour une parcelle offrant un accès à la voie publique. A savoir, la liste s’avère ici non exhaustive.
Pour information, le bail de petite parcelle s’applique en Champagne et plus généralement sur l’ensemble du territoire français. Toutefois, les limites de surface se voient définies au niveau départemental.
Bail viticole de petite parcelle en Champagne : les dérogations
Votre terrain champenois présente une superficie de 20 ares ou moins ? Dans ce cas, vous voulez certainement en savoir plus sur le bail viticole de petite parcelle en Champagne. Sachez alors que le droit prévoit certaines dérogations par rapport à la location de ce type de parcelles. Enumérons-les sans plus attendre !
Tout d’abord, la location peut se faire sans contrat écrit. Autrement dit, le bail peut être verbal. Ensuite, la durée minimale de 9 ans ne s’applique pas sur un bail viticole de petite parcelle en Champagne. A savoir, l’article L 411-3 du code rural et l’article 1774 du code civil précisent ces deux dérogations. En parallèle, les petites parcelles échappent à la réglementation du prix. Cela s’applique aussi bien en métayage qu’en fermage.
Enfin, les petites parcelles ne sont pas concernées par le droit de préemption et les conditions du renouvellement ou de la reprise en fin de bail. Selon l’article L 411-52 du Code rural, qui renvoie à l’article 1775 du code civil : « Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, ne cesse, à l’expiration du terme fixé par l’article précédent, que par l’effet d’un congé donné par écrit par l’une des parties à l’autre, six mois au moins avant ce terme. A défaut d’un congé donné dans le délai ci-dessus spécifié, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article 1774. Il en est de même si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession ».
La détermination de régime du bail
Le régime du bail se voit défini lors de sa conclusion ou lors de son renouvellement. Par conséquent, vous ne pouvez pas modifier le régime d’un bail avant son échéance, même en cas de modification des limites de surfaces. Dans ce contexte, il convient de considérer l’arrêté préfectoral en vigueur au moment de la signature ou du renouvellement du bail.
Il existe d’ailleurs une exception fixée par l’article 56 de la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010. Un bail viticole de petite parcelle en Champagne ne peut pas s’appliquer pour les terrains ayant connu une indivision depuis moins de neuf ans.
Bail viticole de petite parcelle en Champagne : les dispositions applicables
Comme vous l’avez compris, le bail viticole de petite parcelle en Champagne prévoit certaines dérogations. Toutefois, certaines dispositions restent à respecter.
Tout d’abord, il existe toujours l’obligation de donner congé. En revanche, il n’est pas nécessaire de motiver le congé. De plus, il n’existe pas de préavis de 18 mois, comme dans un bail rural classique. En l’occurrence, vous pouvez donner congé selon le délai prévu par le Code civil.
Ensuite, les petites parcelles restent soumises au droit à indemnité de plus-value, tout comme à l’interdiction de cession ou sous-location. Selon l’article L 411-53 du Code rural, le défaut de paiement ou la mauvaise exploitation constituent des causes légitimes pour résilier un bail viticole de petite parcelle en Champagne.
Enfin, précisons que les tribunaux paritaires se voient compétents en cas de litige.
Les conditions du bail
Vous comptez conclure un bail viticole de petite parcelle en Champagne ? Sous respect des conditions précédemment citées, vous pourrez alors vous accorder sur les termes de la location. En l’occurrence, vous pourrez définir librement la durée du contrat, prévoir ou non un renouvellement, définir les modalités de congé ou encore le prix.
A savoir, vous pouvez prévoir une contrepartie non monétaire dans le cadre de la location d’une petite parcelle. Plus exactement, la contrepartie peut être en nature ou en prestation.
Bail viticole de petite parcelle en Champagne : Marion Poirier Avocat à votre service
Comme vous l’avez compris, un bail viticole de petite parcelle en Champagne s’avère très particulier. Dans ce contexte, vous pourriez vous retrouver perdu quant aux dispositions applicables. Si vous avez besoin de conseils avant toute signature de bail, vous pouvez donc vous adresser à notre cabinet.
En l’occurrence, maître Poirier pourra vous apporter un éclairage sur la base du droit rural afin de vous permettre de conclure un bail en bonne et due forme. De même, si vous décidez de formaliser votre accord par un contrat écrit, Marion Poirier Avocat pourra vous accompagner dans sa rédaction.
Vous faites face à un litige en lien avec un bail viticole de petite parcelle en Champagne ? Là-encore, vous pouvez solliciter notre cabinet pour protéger au mieux vos intérêts. Si besoin, maître Poirier pourra vous représenter devant la justice.
Vous avez besoin d’un avocat droit rural à Reims pour toute question relative à un bail viticole de petite parcelle en Champagne ? Contactez le cabinet sans plus attendre !
Pourquoi faire confiance à Marion Poirier Avocat ?
Vous ne savez pas vers qui vous tourner par rapport à votre bail viticole de petite parcelle en Champagne ? Sachez alors que vous pouvez accorder toute votre confiance à Marion Poirier Avocat. Voici pourquoi !
Un cabinet expert en droit rural
Pour toute problématique concernant un bail viticole de petite parcelle en Champagne, vous ne pouvez pas vous adresser à n’importe quel cabinet d’avocat. En effet, vous devez solliciter un avocat compétent en droit rural et familier avec ce type de sujet.
Or, sachez que le droit rural est justement l’une des compétences du cabinet Marion Poirier Avocat. Quelle que soit la situation, maître Poirier saura donc vous accompagner et vous apporter une réponse fiable.
Une grande réactivité
Sans doute, vous attendez une réponse rapide par rapport à votre problématique. Peut-être même que votre situation exige une réelle réactivité pour assurer la protection de vos intérêts. Sachez alors que nous sommes parfaitement conscients de vos attentes. C’est pourquoi notre cabinet apporte à chaque fois une réponse dans les meilleurs délais. Bien évidemment, les délais vont varier en fonction de la complexité de l’affaire. Toutefois, vous pouvez compter sur l’implication de votre avocat rémois pour vous fournir une réponse le plus vite possible.
Un engagement complet sur chaque affaire
Enfin, sachez que maître Poirier s’implique pleinement sur chaque affaire, quelle que soit son envergure. En effet, elle prendra toujours le temps nécessaire pour vous apporter une réponse complète et fiable.
Pour toute demande relative à un bail viticole de petite parcelle en Champagne, contactez donc notre cabinet sans plus attendre afin d’obtenir une première consultation !